Slovenský hypotekárny trh čakajú významné zmeny. Národná banka Slovenska navrhuje nové pravidlá pre ukazovateľ LTV (Loan to Value), teda pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti. A tentokrát sa pravidlá nebudú týkať všetkých rovnako.
Jednoducho povedané: mladí kupujúci prvé bývanie by mohli dostať lepšie podmienky. Investori a kupujúci tretej či ďalšej nehnuteľnosti naopak pocítia sprísnenie.
Čo sa vlastne mení?
Pre mladých prichádza uvoľnenie
Ak máte do 35 rokov, kupujete svoje prvé bývanie a nevlastníte inú rezidenčnú nehnuteľnosť, môžete získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
To znamená:
✅ menej vlastných úspor potrebných na kúpu
✅ jednoduchší vstup do prvého bývania
✅ vyššia dostupnosť hypoték pre mladé domácnosti
Doteraz bol štandardný limit 80 %.
Pre investorov prichádza sprísnenie
Ak už vlastníte dve rezidenčné nehnuteľnosti a kupujete tretiu alebo ďalšiu, maximálne LTV sa má znížiť:
z 80 % → na 70 %
To znamená:
❌ vyšší vlastný kapitál
❌ väčšia hotovosť potrebná pri kúpe
❌ obmedzenie agresívnych investičných nákupov.
NBS tým reaguje na rastúci investičný dopyt, ktorý podľa nej výrazne ovplyvňuje ceny bývania.
Prečo to NBS robí?
Podľa údajov NBS sa trh bývania výrazne zmenil.
Čoraz viac bytov kupujú ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť vlastnia.
Výsledok?
* rast cien bývania
* horšia dostupnosť prvého bývania
* vyššie systémové riziko pri investičných nákupoch.
NBS tvrdí, že cieľom nie je zastaviť investovanie.
Cieľom je presunúť väčšiu časť rizika na investorov a zároveň pomôcť mladým, ktorých najväčšou prekážkou býva práve nedostatok vlastných úspor.
Prečo NBS nepovolí 100 % hypotéky?
Táto otázka zaznieva veľmi často.
Odpoveď je jednoduchá.
Ak klient financuje 100 % hodnoty nehnuteľnosti:
* banka nesie vyššie riziko
* klient nemá vytvorenú rezervu
* výrazne rastie zadlženosť domácností
NBS preto tvrdí, že určitý vlastný kapitál funguje aj ako test finančnej disciplíny.
Znamená to koniec investičných bytov?
Nie. Kupujúci tretej a ďalšej nehnuteľnosti budú môcť hypotéku stále dostať.
Rozdiel bude iba v tom, že budú potrebovať viac vlastných peňazí.
NBS odhaduje, že nové pravidlá ovplyvnia približne 7 % nových hypoték, takže nejde o revolúciu, ale skôr o cielenú úpravu.
Kedy začnú nové pravidlá platiť?
Navrhovaná účinnosť zmien:
1. október 2026
Dovtedy ešte môžu prebehnúť pripomienkové konania a úpravy návrhu.
Čo si z toho odniesť?
Ak ste mladý človek kupujúci prvé bývanie:
➡️ situácia sa môže zlepšiť
Ak ste investor:
➡️ pripravte sa na vyšší vlastný vklad
Ak plánujete hypotéku:
➡️ možno je práve teraz čas začať riešiť financovanie v predstihu
„Vyššie LTV môže mladým pomôcť dostať sa k prvému bývaniu. Netreba však zabúdať, že hypotéka sa nespláca len dnes, ale 30 rokov. Mnohí mladí budú počas splácania riešiť materskú, rodičovskú dovolenku, výpadok príjmu či obdobie fungovania na jednom plate. Práve preto by otázka nemala znieť len „koľko mi banka požičia“, ale najmä „koľko dokážem bezpečne splácať aj pri zmene životnej situácie“. Zároveň by možno väčšiu pomoc ako samotné zvýšenie LTV priniesla možnosť dlhšej splatnosti, napríklad 40 rokov, ktorá by mohla znížiť mesačný tlak na rodinné financie a vytvoriť väčší priestor na zvládnutie životných zmien“, konštatuje garantka pre úvery, Zuzana Pašková.
