Ak chcete kúpiť dom v Chorvátsku či byt v Dubaji, klasická hypotéka nie je riešenie. Poradíme, na čo všetko musíte myslieť pred podpisom zmluvy, čo robiť, keď banky zahraničnú nehnuteľnosť nezaložia a aké riziká v kúpno-predajnom procese hrozia.
Mať dom pri mori v európskych letoviskách Chorvátska, Talianska, Francúzska, alebo dokonca byt v Dubaji v Spojených arabských emirátoch už nie je ojedinelé ani u Slovákov. Niektorí túžia mať svoj „letný“ domov, iní to berú ako investičnú nehnuteľnosť na prenájom. Treba si však uvedomiť fakt, že v posledných rokoch rastie záujem o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí. No ak takúto kúpu zvažujete, popri výhodách treba myslieť aj na riziká. „Najväčším rizikom je podcenenie právnej a finančnej stránky celej transakcie,“ upozorňuje Zuzana Pašková, garantka pre úvery.
Investičná motivácia je u Slovákov silnejšia
„Áno, v posledných rokoch pozorujeme rastúci záujem Slovákov o kúpu nehnuteľností v zahraničí, čoraz častejšie ide o investičnú motiváciu. Jedna vec je mať vlastné bývanie v atraktívnej destinácii, no zároveň mnohí klienti zvažujú, ako môže nehnuteľnosť generovať príjem v čase, keď ju sami nevyužívajú. Investičný aspekt je preto pri rozhodovaní veľmi významný,“ vysvetľuje Zuzana Pašková.
V spomínaných krajinách podľa nej Slováci oceňujú nielen potenciál zhodnotenia hodnoty nehnuteľnosti, ale aj možnosť krátkodobého alebo dlhodobého prenájmu. „V praxi sa tak často stretávame s kombináciou oboch motivácií – klient si kupuje druhý domov, ktorý zároveň vníma ako investíciu s potenciálom pravidelného výnosu,“ potvrdzuje z praxe.
Pomôže tzv. Americká hypotéka
Ak kúpu nehnuteľnosti v zahraničí zvažujete, treba si uvedomiť, že slovenské banky neakceptujú nehnuteľnosti nachádzajúce sa v zahraničí ako zábezpeku úveru z legislatívnych dôvodov. „Hypotéka je v zmysle zákona úver na bývanie zabezpečený záložným právom banky na tuzemskú nehnuteľnosť, v prípade problémov so splácaním je totiž uplatnenie záložného práva v zahraničí výrazne komplikovanejšie až nemožné. Riešením je preto hypotéka zabezpečená inou nehnuteľnosťou na Slovensku, tzv. Americká hypotéka (bezúčelový úver),“ vysvetľuje Zuzana Pašková.
Pri americkej hypotéke banky najčastejšie poskytujú nižšie percento zabezpečenia, často 70 až 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti (LTV). Konkrétny limit závisí od banky a bonity klienta. Tiež je rozdiel v lehote splatnosti v závislosti od banky – 20 rokov, výnimočne aj dlhšia podľa podmienok banky.
Pozor na rozdiely a riziká
Banky vašu bonitu posudzujú obdobne ako pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku, teda preverujú váš príjem, úverovú zaťaženosť, úverovú históriu a schopnosť splácať úver. „Rozdiel spočíva najmä v zabezpečení úveru. Keďže slovenské banky neakceptujú zahraničnú nehnuteľnosť ako zábezpeku, klient musí založiť inú nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza na Slovensku alebo zvoliť inú formu financovania,“ upozorňuje Zuzana Pašková. Ako dodáva, pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí je zároveň potrebné počítať s odlišnými právnymi a daňovými predpismi, ako aj s dodatočnými nákladmi na právne služby, preklady dokumentov či registráciu vlastníctva.
„Najväčším rizikom je podcenenie právnej a finančnej stránky celej transakcie. Klienti by si mali dôkladne preveriť vlastnícke vzťahy, právny stav nehnuteľnosti, celkové náklady spojené s kúpou a miestne daňové povinnosti,“ vysvetľuje garantka pre úvery. Dôležité je porovnať aj možnosti financovania a neorientovať sa iba podľa výšky úrokovej sadzby. „Pri investičných nehnuteľnostiach odporúčame realisticky posúdiť očakávané výnosy z prenájmu a počítať aj s obdobiami, keď nehnuteľnosť nebude obsadená,“ radí Zuzana. Využitie služieb skúseného finančného sprostredkovateľa a právnika preto výrazne znižuje riziko nevýhodného financovania či problémov pri samotnej kúpe.
Nezastupiteľná úloha odborníka
Ak teda zvažujete kúpu nehnuteľnosti v zahraničí, nebojte sa obrátiť na finančného sprostredkovateľa. Ten zohráva najmä dôležitú koordinačnú úlohu. „Sprostredkovateľ musí mať v prvom rade licenciu v danej krajine. Klientovi pomáha zvoliť optimálny spôsob financovania, posúdiť možnosti zabezpečenia úveru a porovnať ponuky jednotlivých bánk. Zároveň koordinuje komunikáciu medzi bankou, právnikom, realitnou kanceláriou či daňovým poradcom, čím minimalizuje riziko administratívnych a právnych pochybení,“ vysvetľuje garantka pre úvery. Vďaka znalosti úverových podmienok a špecifík jednotlivých krajín vás finančný sprostredkovateľ dokáže upozorniť na možné riziká a navrhnúť riešenie, ktoré je z finančného aj právneho hľadiska dlhodobo udržateľné.
Nehnuteľnosť poistite
Rada na záver – nehnuteľnosť vždy poistite, a to bezprostredne po jej nadobudnutí, s rozsahom krytia zodpovedajúcim rizikám danej krajiny, napríklad povodniam, požiarom či zemetraseniam. „Ak je kúpa financovaná úverom, vhodné je zvážiť aj poistenie schopnosti splácať úver, najmä pri vyššom zadĺžení, alebo ak je splácanie závislé od jedného príjmu,“ radí Zuzana Pašková.
Pri investičných nehnuteľnostiach určených na prenájom je dôležité overiť, či poistná zmluva kryje aj škody spôsobené nájomníkmi a zodpovednosť za škodu voči tretím osobám. „Odporúčam zároveň, aby si klient ešte pred kúpou pripravil realistický finančný plán, ktorý počíta nielen s výnosmi z prenájmu, ale aj s obdobiami bez obsadenosti, nákladmi na správu, údržbu, dane a miestne poplatky. Takýto prístup pomáha predísť tomu, aby sa atraktívna investícia v budúcnosti stala finančnou záťažou,“ dodáva na záver garantka pre úvery.
